Acheter avec un proche : ce que la banque regarde avant de vous approuver

Avec la hausse du prix des propriétés, de plus en plus d’acheteurs unissent leurs ressources avec un proche plutôt que d’attendre de pouvoir acheter seuls. L’idée semble simple : deux revenus valent mieux qu’un. Mais du point de vue de la banque, ce type de dossier est évalué très différemment d’un achat en couple ou en solo.

À retenir : La banque n’évalue pas une moyenne de vos finances. Chaque codemandeur doit, individuellement, répondre aux critères de crédit et d’endettement — le dossier est aussi solide que son maillon le plus faible.

 

Le crédit et le revenu de chacun, séparément

Chaque personne sur la demande voit son revenu, ses dettes et sa cote de crédit examinés individuellement, pas seulement combinés. Un excellent dossier ne compense pas automatiquement un cosignataire avec un taux d’endettement élevé ou un historique de crédit fragile : dans plusieurs cas, c’est le profil le plus faible qui détermine les conditions offertes, voire l’approbation.

Hypothèque conjointe ou hypothèque en commun

Deux structures existent. L’hypothèque conjointe répartit la propriété et la dette à parts égales entre les acheteurs. L’hypothèque en commun (ou en indivision) permet des parts inégales, par exemple si l’un des acheteurs met davantage de mise de fonds. Le choix a des conséquences fiscales et successorales, et doit être déterminé avant l’offre d’achat, pas après.

La responsabilité solidaire

C’est l’élément le plus souvent sous-estimé : chaque codemandeur est responsable de 100 % du paiement hypothécaire, pas seulement de sa part. Si l’un des acheteurs cesse de payer, le prêteur peut exiger le plein montant de l’autre. Cette responsabilité solidaire ne disparaît pas parce qu’une entente verbale entre amis prévoit autre chose.

Le test de résistance s’applique à l’ensemble du dossier

Le revenu combiné permet souvent de se qualifier pour un montant plus élevé, mais le taux qualifiant (test de résistance) s’applique de la même façon qu’à un seul emprunteur. Un revenu plus élevé n’élimine pas l’exercice : il en change simplement le résultat.

La mise de fonds : qui paie quoi, et comment c’est documenté

Une mise de fonds inégale est possible, mais elle doit être reflétée dans le titre de propriété et, idéalement, dans une entente écrite. Sans documentation claire, une contribution plus importante d’une des parties peut devenir une source de litige au moment de la revente ou d’une rupture du partenariat.

La convention entre copropriétaires : la pièce qui manque le plus souvent

Avant de signer l’offre, discutez de ce qui arrive si l’un des copropriétaires veut vendre, ne peut plus payer sa part, ou décède. Une convention entre copropriétaires, rédigée par un notaire, peut prévoir un droit de premier refus, un mécanisme de rachat et un partage clair en cas de désaccord. C’est un document qu’on espère ne jamais utiliser, mais qui évite des situations bien plus coûteuses qu’un acte notarié.

Acheter avec un proche peut être une stratégie solide pour entrer plus tôt sur le marché. Mais le dossier doit être structuré avant la recherche de propriété, pas après une offre acceptée. Parlez à votre courtier hypothécaire de votre situation précise : la structure choisie influence directement les conditions que vous obtiendrez.